关于新西兰房产市场，一直处于有续稳健的发展状态，尽管每个周期的发展过程截然不同，但是翻一番的结果，耐人寻味。这究竟是执政党改革所致，还是就业、人口增长所影响？这些年的房地产市场到底有怎样变化？让我们来看一看。

根据相关数据，新西兰房地产市场数据趋势可追溯到70年代以后，到2016年的高点，大致经历了四个8-10年的繁荣周期，全国各地的房价中位数每个周期翻一番。

第一阶段，经历了穆尔登、“罗杰经济学“的经济改革，改革的数字叹为观止，运输部从5,600人减到53人。森林管理部门从17,000人减到17人。工务部从28,000人减到1人，税收方面，最高工资税率由66%减到33%，而最低工资税率由38%减到19%。另外新增10%的消费税，但取消物业税、增值税等等。

房价大约在1986年左右达到顶峰，当时失业率在4.2%左右，通货膨胀率在18%左右，抵押贷款利率上升了20%以上，净移民人数为负，即流出约1.7万人，其中许多人流向了澳大利亚。

第二阶段到1996年左右，房价大致又翻了一番，但看起来与第一阶段的市场因素完全不同。自1990年开始执政的国家党在很大程度上延续了上一届政府的改革，同时也对国家住房进行了改革，引入了市场租金，并出售了相当部分的国家住房投资组合资产。

在这十年里，失业率攀升至11.4%（1992年），通货膨胀率骤降至4%，浮动抵押贷款利率几乎减半，达到12%左右（按现在的标准来看，这一比例相当高，但与十年前相比较低）。净移民人数仍然为负数，流出约1万人。

第三阶段到2006年，住房政策继续发生变化。海伦克拉克工党政府推翻了前一届政府的住房改革但保留了国家党推出的住房补贴。在这个阶段，失业率达到历史之低，仅为3.9%（1998年为7.8%，是这个阶段十年来最高水平），通货膨胀率在4%左右，浮动抵押贷款利率在10%左右。2006年的净移民人数出现增长，净移民人数增加了1万多人。此阶段房价又翻了一番。

第四阶段，到了2016年（正好是我们买房的那年），房价又大幅上涨了一倍。国家党约翰基执政，失业率为5.1%，浮动抵押贷款利率降至5%，通货膨胀率降至1.6%的历史低点，净移民人数继续为正数，净增长超过7万人，房产焦点问题转移到住房成本和据说超过10万的住房短缺问题方面。

纵观这四个阶段，如果试图从中找寻每一次繁荣背后的相同规律，这显然极其困难。在过去4个周期中，每一个周期的顶峰时期所处的经济环境差异非常大，甚至各不相同，即便是前者积累下来加之现任推动因素，但是人们的需求也在不断地发生变化，这是纷杂多个方面的，唯一将它们联系在一起的是周期本身，以及房价大约每十年翻一番。

无论如何，面对世界疫情的大流行，新西兰有效控制并在全球名列前三，尽管目前上市房源极少而需求之强烈，导致房价依然不降持续紧挺，笔者认为这仍然是房产市场低谷上扬的震荡时期，作为十年一周期的房市，这种周期不会轻易被改变。